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00043608 CHARTE Ne
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Bafouer le droit
pour survivre ? Note JPM 22/09/2015 Vous
trouverez au pied de l’article copie d’un message reçu de M. Hagège, Directeur général de l’ARC. Et
ma réponse à M Hagège. Note JPM 11/10/2015 Vous
trouverez en outre au pied de l’article copie de celui publié le 9 octobre 2015
dans le site de l’ARC, qui, sans citer JPM-COPRO, - « pour ne pas
m’humilier » -, traite de cette controverse. Merci à celui de mes
correspondants qui a bien voulu m’en indiquer la piste. Vous
constaterez que M HAGEGE se borne à signaler que « j’ai eu le courage
d’admettre que le contrat était postérieur à la publication du décret ». Il
omet d’indiquer que j’ai maintenu ma position juridique à propos des clauses
du contrat GIEP. Il
n’apporte aucune contradiction aux observations que j’ai formulées à propos
du contrat. On trouve
sur le site de l’ARC, à la date du 15 septembre, sous le titre Suite à notre action auprès de la DGCCRF, une analyse sur les contrats
types de syndic réalisée par la direction Départementale de la Protection des
Populations des Yvelines (DDPP)** fort instructive un article qui ne présente aucun intérêt pratique pour les
copropriétaires mais qui montre les lacunes juridiques de certaines des
institutions, - officielles ou associatives -, qui se manifestent dans le secteur
intellectuellement fragile de la copropriété immobilière. Voici le texte de
l’article : Comme vous avez peut-être pu le suivre à travers notre site
internet, l’ARC a dénoncé auprès de la Direction Générale de la Concurrence,
de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) le contrat type du cabinet GIEP qui
prévoyait, entre autres, de facturer la production de photocopies (voir notre
article : www.arc-copro.com/ns7j.).
Nous avons reçu une réponse très instructive de la Direction
Départementale de la Protection des Populations (DDPP) des Yvelines
(sous-direction de la DGCCRF) qui a réalisé une analyse très pointue sur
l’ensemble des illégalités constatées sur ce contrat. Avant de revenir en détail, dès la semaine prochaine, sur
l’ensemble de cette analyse, voici la présentation de deux points importants
qui ont été relevés par la DDPP et qui imposent une vigilance particulière du
conseil syndical. Une tenue d’assemblée générale qui
doit être conforme aux habitudes de la copropriété
La plupart des contrats types de syndic imposent une tenue
d’assemblée générale pendant les heures ouvrables. Cela permet ainsi aux syndics de facturer des honoraires
supplémentaires dans le cas où le syndicat de copropriétaires souhaiterait,
comme à son habitude, tenir son assemblée générale en soirée. Cette pratique était considérée comme abusive, mais non illégale
puisque le décret sur le contrat type n’impose pas que soit incluse dans le
forfait de base la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures
ouvrables. Néanmoins, la DDPP a qualifié d’illégal le fait que le syndic impose (de
manière unilatérale) dans son contrat la tenue de l’assemblée générale
pendant les heures ouvrables à partir du moment où le syndicat de
copropriétaires avait l’habitude de la tenir en dehors des heures ouvrables. Voici le commentaire de la DDPP sur le contrat type de la
GIEP : « les
heures et la durée de la tenue de l’assemblée générale annuelle étaient
fixées unilatéralement aux heures ouvrables de l’agence et non aux heures
réelles de tenues des AG ». Cette analyse pertinente s’appuie sur l’article 7.1.2 du décret
relatif au contrat type : « les
parties conviennent des modalités de l’assemblée générale ». La DDPP a
donc, à juste titre, considéré que l’élaboration du contrat doit se faire par
une négociation entre les parties qui doit, entre autres, s’inspirer des
habitudes et de l’historique de la copropriété. Le syndic est donc contraint légalement de prévoir dans son
contrat la tenue de l’assemblée générale en conformité avec les horaires et la durée
de la tenue de l’assemblée générale annuelle des années précédentes. Il appelle
les observations suivantes : C’est le
décret n° 2015-342 du 26 mars 2015
qui a défini le contrat type de syndic de copropriété et les prestations
particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est
entré en application le 1er juillet 2015. La lettre
de saisine de l’ARC (reproduite dans une autre page de son site est en date
du 19 juin 2015. Elle ne pouvait donc porter que sur un contrat antérieur. La
publication de cet abus en septembre 2015 ne présente donc aucun intérêt. Il est
néanmoins intéressant d’en examiner certains aspects. L’ARC
évoque le « contrat-type » du syndic GIEP ; il faut entendre
par là le modèle de contrat utilisé à une époque donnée par ce syndic. Rien à
voir avec le contrat type officiel désormais obligatoire. En l’espèce le contrat critiqué est fatalement
antérieur au décret du 26 mars 2015. En écrivant : « Cette pratique était considérée comme
abusive, mais non illégale puisque le décret sur le contrat type n’impose pas que soit incluse dans le
forfait de base la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures
ouvrables » l’ARC présente une observation anachronique. Il en va de
même lorsque l’ARC écrit encore à propos de la réponse de la DDPP :
« Cette
analyse pertinente s’appuie sur l’article 7.1.2 du décret relatif au contrat
type : « les parties conviennent des
modalités de l’assemblée générale ». On trouve
d’autres affirmations aussi fantaisistes dans cet article. On
lit : « Néanmoins, la DDPP a qualifié d’illégal le fait que le syndic impose (de
manière unilatérale) dans son contrat la tenue de l’assemblée générale
pendant les heures ouvrables à partir du moment où le syndicat de
copropriétaires avait l’habitude de la tenir en dehors des heures
ouvrables. » Un syndic ne peut rien imposer dans son contrat ! Le projet de contrat est
proposé à l’approbation de l’assemblée générale après examen préalable par le
conseil syndical. Si cet examen a été omis, le conseil syndical est en faute.
Dans la pratique des
« contrats anciens », et pour les assemblées générales ordinaires
annuelles, il y a toujours eu une différentiation légitime de montant entre
le coût des heures ouvrables et celui des heures non ouvrables. Il était fait mention de la
rémunération pour les heures ouvrables et de la rémunération pour les heures
non ouvrables. Dans de nombreux cas les heures ouvrables n’étaient pas facturées
(couvertes par l’honoraire forfaitaire de gestion courante). Les heures non
ouvrables étaient facturées à partir de vingt heures et jusqu’à vingt trois
heures, et surfacturées pour les heures suivantes. On lit
encore : « La plupart des contrats types de syndic imposent une tenue
d’assemblée générale pendant les heures ouvrables » C’est inexact. Ils se bornaient à indiquer le
détail de la tarification. Le syndic n’imposait pas
l’horaire de convocation et s’en tenait effectivement aux pratiques habituelles
de chaque syndicat administré. Il attirait l’attention des copropriétaires
sur les dispositions du tarif. L’aurait-il fait qu’un conseil
syndical avisé et compétent aurait rapidement réglé la question. Revenons-en
au contrat-type désormais en vigueur Une clause du contrat-type
est ainsi rédigée : « Les
parties conviennent que l’assemblée générale annuelle sera tenue pour une
durée de heures à l’intérieur d’une
plage horaire allant de … heures à … heures, par : [indication de la personne
« tenant » l’assemblée : syndic en personne, gestionnaire, etc. ) » La phrase « Le syndic est donc contraint légalement de prévoir dans
son contrat la tenue de l’assemblée générale en conformité avec les horaires et la durée
de la tenue de l’assemblée générale annuelle des années précédentes. » est
dépourvue de fondement. Le syndic doit
convoquer l’assemblée dans les conditions prévues par la clause contractuelle
en vigueur. On peut seulement noter que parfois un événement imprévu
peut rendre difficile le respect de la clause. Il aurait donc fallu prévoir
une solution bis. Présentement,
le contrat de syndic comporte par exemple la clause suivant : « Les
parties conviennent que l’assemblée générale annuelle sera tenue pour une
durée de deux heures à l’intérieur d’une plage horaire allant de 17 heures à 20 heures, par : le
gestionnaire du cabinet X » Si l’assemblée est convoquée
pour 17 h 30, la rémunération du syndic est couverte jusqu’à 19 h 30. Si elle se poursuit jusqu’à
21 h le syndic peut décompter une rémunération dans les conditions figurant à
ce titre dans le contrat de syndic. Il peut aussi passer l’éponge. Nous conseillons aux syndics
de prévoir largement le temps d’une assemblée générale annuelle. Ils sont
entièrement libres de la détermination du forfait au titre de la gestion
courante. Mais ils doivent aussi tenir compte des initiatives de la
concurrence. ** La DDPP est la Direction Départementale de
la Protection des Populations La DGCCRF comporte 22
Directions régionales (DIRECCTE) et 92 Directions départementales de la
Protection des populations (DDPP) La DDPP a pour mission au
plan local, de préserver la santé publique et la sécurité économique en
s’assurant du bon
fonctionnement des marchés, de la loyauté des transactions, de la sécurité
sanitaire des aliments, des produits et des services, de la qualité des
produits, de la santé et du bien-être de chaque animal et de l’environnement
ainsi que de la préventions des nuisances animales. On comprend aisément que les
agents de la DDPP ne puissent pas être des familiers du régime de la
copropriété. Vous pouvez consulter
l’intégralité de L’article
de l’ARC * * * Message
de M. Émile Hagège, Directeur général de l’ARC du
22/09/2015 Monsieur, Nous avons
eu connaissance de votre analyse que vous avez publiée sur votre site internet
concernant notre action auprès de la DGCCRF relative au contrat type du
cabinet GIEP. Néanmoins,
vos conclusions pour le moins hâtives manquent de discernement. En effet,
vous considérez que le contrat de la GIEP envoyé à la DGCCRF n’était pas basé
sur le décret du 26 mars 2015 au motif que la date figurant sur le courrier
est le 19 juin 2015. Vos
conclusions dénotent un manque manifeste de connaissance en matière de
gestion des copropriétés. Et pour
cause, dans le cas où une assemblée générale devait se tenir au mois de
juillet et dans laquelle était prévue la nomination ou le renouvellement d’un
contrat de syndic, devaient impérativement être jointes à la convocation des
propositions de contrats de syndics conformes aux dispositions réglementaires.
Pour cela,
le conseil syndical était donc bien contraint de réclamer, plusieurs mois
avant le 1er juillet, différents contrats de syndics conformes au
décret du 26 mars 2015. Il n y a
donc rien d’aberrant à ce que nous ayons, dès le mois de juin, un contrat de
la GIEP se prévalant être conforme au contrat type. D’ailleurs,
je tiens à vous préciser que nous avons, dès le mois de mai, publié un guide
ainsi que des articles sur notre site internet concernant le contrat type
réglementaire de Citya. Pour
évacuer toute ambiguïté, vous trouverez en pièce jointe le fameux contrat
type réglementaire de la GIEP, prouvant que vos observations sont erronées. Nous
espérons que vous ferez preuve d’assez de professionnalisme pour reconnaître
votre erreur d’appréciation et corriger votre article. En vous
souhaitant bonne réception, Emile Hagège Réponse de JPM à M. Hagège du
23/09/2015 Monsieur le Directeur, J’ai bien reçu votre message de
ce jour et un exemplaire du contrat-type du Cabinet GIEP faisant mention de
sa conformité aux dispositions du décret du 26 mars 2015. Pour l’essentiel, ce contrat
est effectivement conforme à ces dispositions. En 7.1.1, il mentionne que
les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux
prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire. A contrario, il faut lire que les frais de reprographie
et les frais administratifs afférents aux prestations particulières ne
sont pas inclus dans la rémunération forfaitaire. C’est sans doute la raison pour laquelle, en 7.2.1, une
ligne fait mention d’une rémunération à ce titre. En 7.1.2 il mentionne que
« les parties conviennent que l’assemblée générale annuelle sera tenue
pour une durée de 2 heures à l’intérieur d’une plage horaire allant de 9
heures à 17 heures par le syndic ou un ou plusieurs préposés. Il s’agit d’une proposition faite aux copropriétaires,
soumise en premier lieu à l’avis du conseil syndical. A ce stade le syndic
peut être invité à la modifier, notamment pour tenir compte des habitudes
anciennes du syndicat concerné. La solution issue de cette négociation est
ensuite validée ou non par l’assemblée. S’il s’agit d’un syndicat administré
depuis plusieurs années, on voit mal le syndic perdre un mandat sur ce point. S’il s’agit d’une candidature à une nouvelle gestion, le
syndic est libre, au risque d’être écarté. Je considère pour ma part qu’il est souhaitable, pour les
assemblées ordinaires annuelles, de porter à vingt heures l’extension de la
plage horaire couverte par le forfait. La rémunération des heures suivantes,
s’il y a lieu, est parfaitement légitime. Elle doit être indiquée dans le
contrat. En 7.1.3 Prestations
optionnelles qui peuvent être incluses dans le forfait sur décision des
parties, le contrat omet la préparation, la convocation et la tenue des
assemblées générales autres que l’assemblée générale annuelle avec indication
d’une plage horaire. La rubrique étant libre, l’omission n’est pas
critiquable. En 7.1.4, la possibilité de
dispenser le syndic d’offrir un accès en ligne est omise. Elle est de droit.
Une telle dispense ne réduit en rien les frais exposés par le syndic. On ne
peut espérer une réfaction notable ! En 7-1-5 La révision de la
rémunération par négociation entre le conseil syndical et le syndic est
contestable. En 11 Le libellé erroné du
modèle est fantaisiste. La reddition des comptes arrêtés à la date de clôture
de l’exercice a lieu lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle appelée
à approuver ces comptes. Pour
revenir à votre publication du 15 septembre 2015 : Acte étant pris de ce que le
document communiqué à la DGCCRF est celui évoqué ci-dessus, et non un contrat
antérieur, mes observations demeurent inchangées. Selon vos indications, la
DDPP écrit : « les heures et la durée de la tenue de l’assemblée
générale annuelle étaient fixées unilatéralement aux heures ouvrables de
l’agence et non aux heures réelles de tenue des assemblées ». C’est inexact : la clause figurant dans un projet de contrat
n’est impérative pour l’autre partie que dans les contrats d’adhésion. Tel
n’est pas le cas d’un contrat de syndic. Désormais les heures et la durée de la tenue de l’assemblée
générale annuelle sont fixées par la clause 7.1.2 telle qu’elle aura été
adoptée par l’assemblée avec l’accord du syndic. Elle s’impose au syndic
comme aux copropriétaires. De
votre côté, vous indiquez : « le
syndic est donc contraint légalement de prévoir dans son contrat la tenue de
l’assemblée générale en conformité avec les horaires et la durée de la tenue
de l’assemblée générale annuelle des années précédentes » C’est inexact. Le syndic
n’est contraint à rien du tout. L’assemblée générale est libre des ses
décisions. Vous mentionnez d’ailleurs que la DDPP a considéré que
l’élaboration du contrat doit se faire par une négociation entre les parties.
Elle peut sans aucun doute s’inspirer des habitudes et de l’historique de la
copropriété. Mais la discussion est libre aussi bien pour le syndic que pour
les copropriétaires. Au final c’est le texte négocié, convenu et adopté par
l’assemblée qui doit être appliqué. Pour la tenue de l’assemblée qui sera appelée à adopter
le premier contrat « tout sauf », les syndics doivent se concerter
avec les conseils syndicaux et d’en tenir en principe aux anciennes pratiques
puisque le contrat n’est pas encore en vigueur. Question de convenance
évidente. Avec
l’expression de mes meilleurs sentiments Article
de l’ARC du 9 octobre 2015 ABUS 4028
Messieurs les « professionnels », un peu de sérieux
avant d’écrire À la suite de la publication d’un article présentant l’action de
l’ARC auprès de la DGCCRF, relatif aux irrégularités constatées dans le
contrat du cabinet GIEP (www.arc-copro.com/mtk3), plusieurs
copropriétaires et même des petits cabinets de syndics nous ont félicités
pour notre réactivité et notre vigilance. Comme toujours, en parallèle, il y a certains « professionnels »
ou plutôt « pseudos
professionnels », qui essayent de minimiser voire de
discréditer notre action et qui, au final, se prennent « les pieds dans le tapis ».
Élément plus sarcastique, d’autres sites internet tout aussi
« compétents »
reprennent en boucle l’argument sans le vérifier. Voici donc comment un site internet que nous ne citerons pas
(pour ne pas l’humilier) et qui se prévaut d’être spécialiste en copropriété
a essayé de dénigrer l’action de l’ARC : « C’est le
décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 qui a défini le contrat type de syndic
de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis. Il est entré en application le 1er juillet
2015.
La lettre de saisine de l’ARC reproduite dans une autre page de
son site est en date du 19 juin 2015. Elle ne pouvait donc porter que sur un
contrat antérieur. La publication de cet abus en septembre 2015 ne présente
donc aucun intérêt. » Quelle perspicacité ! Quel observateur de
pointe ! Sherlock Holmes n’aurait pas fait mieux... Ainsi, pour cet éminent analyste, l’ARC et la DGCCRF seraient
assez stupides pour analyser comme un contrat type, un contrat qui n’en était
pas un. L’argument avancé est que le courrier envoyé à la DGCCRF est
daté du 19 juin 2015 alors que le décret sur le contrat type est entré en
vigueur le 2 juillet 2015. S’agit-il effectivement d’un fin observateur ou d’un détracteur
ayant voulu un peu trop vite discréditer l’action de l’ARC ? I.
Ne pas
confondre vitesse et précipitation
Le décret sur le contrat type a été publié le 26 mars 2015. Depuis cette date, l’ensemble des syndics de France a commencé à
travailler sur cette nouvelle mouture avec déjà, dès le mois de mai, la
première présentation d’un contrat type émanant du groupe Citya.
Ce contrat a d’ailleurs fait l’objet d’une analyse critique par
l’ARC, aussi bien à travers un guide dédié au contrat type réglementaire que
sur notre site internet. Il n’était donc pas compliqué d’avoir en notre possession, dès
le mois de juin, des contrats présentés comme des contrats types émanant de
divers cabinets. Mais encore, un certain nombre de copropriétés tiennent leur
assemblée générale au mois de juillet. En supposant que le mandat de
syndic arrivait à échéance à cette période, le conseil syndical devait
procéder à une mise en concurrence des contrats, imposant aux syndics
prospectés de présenter, dès la parution du décret, des contrats conformes
aux dispositions réglementaires. C’est d’ailleurs dans ces circonstances que, dès le mois de
juin, nous avons eu copie d’un contrat type conforme du cabinet GIEP et non
d’un contrat sous l’ancien régime (arrêté Novelli).
Par ailleurs, rappelons que la convocation d’assemblée générale
doit être envoyée 21 jours avant sa tenue. En supposant que celle-ci s’est
déroulée au début du mois de juillet, le ou les contrat(s) de syndic joint(s)
à la convocation devaient, dès le mois de juin, être conformes à celui
du décret. Il n’y a donc rien d’aberrant à ce que nous ayons en notre
possession dès le mois de juin un contrat type réglementaire du cabinet GIEP
et qu’un courrier de dénonciation auprès de la DGCCRF ait été rédigé en date
du 19 juin 2015. Pôvre, pôvre observateur. Un conseil :
avant d’écrire, prenez le temps d’analyser et de vous poser les bonnes
questions. Voici donc le courrier, que le Directeur général de l’ARC a
envoyé à l’administrateur du site. II.
Le
courrier de réponse de l’ARC
[ Il s’agit du Message de M. Émile Hagège, Directeur général
de l’ARC du 22/09/2015 reproduit ci-dessus ] III.
Et
pour finir…
Nous pouvons préciser que ce professionnel a eu le courage de
reconnaître son erreur et, suite à notre courrier, a corrigé son site en
conséquence. |
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